40,000 times in 100 years is 11.3% only. 100 वर्षों में 40,000 गुना होने का मतलब साल का 11.3% होता है. Real estate vs stock market in hindi

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40,000 times in 100 years is 11.3%

D.Muthukrishnan

A bungalow in Nepean Sea Road, South Mumbai was bought for around Rs.1 lakh in 1917. It is now going to be sold for Rs.400 crores. The value of the bungalow has multiplied by whopping forty thousand times in 100 years.

Real estate is always discussed in terms of how many times it has multiplied. Rarely anyone in that industry calculates XIRR or annualised returns. 40,000 times in 100 years when expressed in terms of XIRR is 11.3%. Not a bad return at all. But nowhere as glamorous as saying 40,000 times.

Many tell me something like that the property they bought 25 years ago has multiplied by 10 times. Sounds fantastic. But the annualised return works out to 9.6%.

When I say Birla Sun life Tax Relief’96 has provided around 26% returns in last 20 years, it doesn’t sound much sexy. When I rephrase that the fund has multiplied wealth by 100 times in 20 years, it suddenly looks very attractive.

Generally, finance people always talk in terms of annualised returns. If I say, you may expect around 15% annualised returns from equity over next 20 years, what it means is that the money getting multiplied by 16 times.

Do one thing. Use the simple function in excel or a financial calculator to calculate returns in terms of XIRR. An exotic 10 times in 25 years would be converted into a modest 9.6% XIRR. Comparison between asset classes would become meaningless if not measured in the same way.

Learn to measure everything in terms of annualised returns. This would not only impart better financial literacy, it would also reset your expectations to more realistic levels. If a prime property in Mumbai can ‘only’ deliver 11.3% over 100 years, you would learn to be contended with 9% annualised returns from your real estate investments.

The 2004-07 bull market in stocks, the 2004-09 boom in real estate are more of exceptions than the rule. As I’ve mentioned before, in the long run, you may set your expectations as follows:

Fixed Deposits: Inflation + 1%

Gold: Inflation + 1.5%

Real Estate: Inflation + 3%

Equity: Inflation + 7%

Calculate how much annual returns your real estate investments has delivered over last 2 decades.

The number may surprise you.

( I wrote this piece in 2016)

100 वर्षों में 40,000 गुना होने का मतलब साल का 11.3% होता है

यह लेख मशहूर फाइनेंसियल प्लानर और निवेशक डी.मुथुकृष्णन ने अपने ट्विटर हैंडल @dmuthuk में अंगरेजी में लिखा है. हमने आपके लिए इसका हिंदी अनुवाद में पेश किया है.

दक्षिण मुंबई के नेपियन सी रोड स्थित एक बंगला 1917 में करीब 1 लाख रुपये में खरीदा गया था, अब यह 400 करोड़ रुपये में बिकने जा रहा है। बंगले की कीमत 100 साल में चालीस हजार गुना तक बढ़ गई है।

रियल एस्टेट में हमेशा कीमत कई गुने होने की बात होती है

रियल एस्टेट की चर्चा हमेशा इस बात को लेकर होती है कि यह कितनी गुना बढ़ गई है। उस उद्योग में शायद ही कोई व्यक्ति वार्षिक रिटर्न की गणना करता है। 100 वर्षों में 40,000 बार जब वार्षिक रिटर्न के संदर्भ में व्यक्त किया जाता है तो 11.3% होता है। बिल्कुल भी बुरा रिटर्न नहीं. लेकिन 40,000 बार कहने जितना ग्लैमरस कहीं नहीं।

कई लोग मुझसे कहते हैं कि जो संपत्ति उन्होंने 25 साल पहले खरीदी थी, वह 10 गुना बढ़ गई है। शानदार लगता है. लेकिन वार्षिक रिटर्न 9.6% बैठता है।

शेयर मार्किट या म्यूच्यूअल फण्ड में वृद्धि सालाना प्रतिशत में बताई जाती है

जब मैं कहता हूं कि बिड़ला सन लाइफ टैक्स रिलीफ'96 ने पिछले 20 वर्षों में लगभग 26% रिटर्न प्रदान किया है, तो यह ज्यादा आकर्षक नहीं लगता। जब मैं दोबारा कहता हूं कि फंड ने 20 वर्षों में धन को 100 गुना बढ़ा दिया है, तो यह अचानक बहुत आकर्षक लगता है।

आम तौर पर, वित्त क्षेत्र से जुड़े लोग हमेशा वार्षिक रिटर्न के संदर्भ में बात करते हैं। अगर मैं कहूं, तो आप अगले 20 वर्षों में इक्विटी से लगभग 15% वार्षिक रिटर्न की उम्मीद कर सकते हैं, इसका मतलब यह है कि पैसा 16 गुना बढ़ जाएगा।

25 वर्षों में 10 गुना मामूली 9.6%

एक काम करो। वार्षिक रिटर्न संदर्भ में रिटर्न की गणना करने के लिए एक्सेल या वित्तीय कैलकुलेटर में सरल फ़ंक्शन का उपयोग करें। 25 वर्षों में 10 गुना मामूली 9.6% वार्षिक दर होता है। यदि समान तरीके से नहीं मापा गया तो परिसंपत्ति वर्गों के बीच तुलना अर्थहीन हो जाएगी।

हर चीज़ को वार्षिक रिटर्न के आधार पर मापना सीखें।

हर चीज़ को वार्षिक रिटर्न के आधार पर मापना सीखें। यह न केवल बेहतर वित्तीय साक्षरता प्रदान करेगा, बल्कि आपकी अपेक्षाओं को और अधिक यथार्थवादी स्तर पर भी स्थापित करेगा। यदि मुंबई में एक प्रमुख संपत्ति 100 वर्षों में केवल 11.3% रिटर्न दे सकती है, तो आप अपने रियल एस्टेट निवेश से 9% वार्षिक रिटर्न के साथ संतुष्ट रहना सीखेंगे।

शेयरों में 2004-07 की तेजी, रियल एस्टेट में 2004-09 की तेजी नियम से ज्यादा अपवाद हैं। जैसा कि मैंने पहले उल्लेख किया है, लंबे समय में, आप अपनी अपेक्षाएँ इस प्रकार निर्धारित कर सकते हैं:

सावधि जमा: मुद्रास्फीति + 1%

सोना: मुद्रास्फीति + 1.5%

रियल एस्टेट: मुद्रास्फीति + 3%

इक्विटी: मुद्रास्फीति + 7%

गणना करें कि पिछले 2 दशकों में आपके रियल एस्टेट निवेश ने कितना वार्षिक रिटर्न दिया है।

यह संख्या आपको आश्चर्यचकित कर सकती है.

(मैंने यह लेख 2016 में लिखा था)