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तेलंगाना हाई कोर्ट द्वारा हाल ही में दिए गए फैसले में एक बैंक को एक खरीदार को 2 करोड़ रुपये लौटाने का निर्देश दिया गया क्योंकि बैंक ने नीलाम की जा रही संपत्ति पर चल रहे कानूनी विवाद की जानकारी खरीदार को नहीं दी थी। यह मामला इसलिए खास है क्योंकि बैंक ने खरीदार को कई तथ्य छुपाकर सौदा किया और बाद में खरीदार का पैसा जब्त करने का प्रयास किया। नीचे इस फैसले का आसान भाषा में विस्तार से वर्णन किया गया है।
मामला क्या था
- एक बैंक ने एक संपत्ति का ई-ऑक्शन आयोजित किया था।
- श्री मोहन ने इस संपत्ति के लिए 8 करोड़ रुपये की बोली लगाई और उनको उच्चतम बोलीदाता घोषित किया गया।
- नियमों के तहत, मोहन ने बोली राशि का 25% यानी करीब 2 करोड़ रुपये तुरंत जमा कर दिया।
- बाद में पता चला कि इस संपत्ति पर डेब्ट रिकवरी ट्रिब्यूनल (DRT) और उच्च न्यायालय में केस चल रहा था और उच्च न्यायालय ने बैंक को संपत्ति की बिक्री से रोक दिया था।
- बैंक ने यह जानकारी मोहन को नहीं दी और उनसे बाकी 75% राशि जमा करने को कहा।
कानून के क्या नियम हैं
- “सिक्योरिटी इंटरेस्ट (एनफोर्समेंट) रूल्स, 2002” के नियम 9 के मुताबिक:
- बैंक को सार्वजनिक नोटिस और उधारकर्ता को लिखित सूचना देना जरूरी है।
- बोली के बाद, उच्चतम बोलीदाता की पुष्टि बैंक करेगा और 25% राशि तुरंत जमा करनी होगी।
- शेष 75% राशि 15 दिन (या अधिकतम 3 महीने तक) में जमा करनी होती है।
- यदि समय पर भुगतान नहीं होता है, तो 25% राशि जब्त की जा सकती है।
- पूरा भुगतान होने पर बैंक बिक्री प्रमाण पत्र जारी करता है।
विवाद कैसे बढ़ा
- मोहन को DRT के केस की जानकारी तो बैंक ने दी थी, लेकिन उच्च न्यायालय द्वारा जारी रोक की सूचना नहीं दी थी।
- बैंक ने बिना जानकारी दिए 75% राशि जमा करने के लिए दबाव बनाया और बाद में 25% राशि जब्त कर ली।
- मोहन ने इस जब्ती के खिलाफ उच्च न्यायालय में याचिका दायर की।
कोर्ट का फैसला
- अदालत ने कहा कि बैंक की जिम्मेदारी थी कि किसी भी कानूनी रोक की पूरी जानकारी खरीदार को दे।
- जब बैंक खुद न्यायालय की रोक का पालन कर रहा था, तब खरीदार से पैसे मांगना और जब्त करना अनुचित था।
- कोर्ट ने कहा कि नियम 9(5) का उपयोग तभी हो सकता है जब खरीदार की गलती से भुगतान न हो, पर यहाँ गलती बैंक की थी क्योंकि उसने जानकारी छुपाई।
- बैंक ने खरीदार और गारंटर दोनों से फायदा लेना चाहा, जो “अनुचित वर्धन” (unjust enrichment) है।
- कोर्ट ने बैंक को 4 हफ्ते के भीतर मोहन को 2 करोड़ रुपये लौटाने का आदेश दिया।
इस फैसले के प्रमुख बिंदु
- यदि किसी संपत्ति पर कानूनी विवाद चल रहा है और बैंक नीलामी में उसे छुपाता है, तो खरीदार की जमा राशि का हकदार नहीं है।
- खरीदार को सभी कानूनी आदेशों और प्रतिबंधों की जानकारी देना बैंक की जिम्मेदारी है, नहीं तो वे रकम वापस करने को बाध्य होंगे।
- बैंक द्वारा अनुचित लाभ उठाना और खरीदार को अंधेरे में रखना अदालत ने गलत माना।
निष्कर्ष
यह फैसला बैंकिंग और रियल एस्टेट लेन-देन में पारदर्शिता और नैतिकता का महत्व दर्शाता है। अगर आप ऐसा कोई सौदा करने जा रहे हैं, तो सुनिश्चित करें कि आपको संपत्ति से जुड़े सभी कानूनी मामलों की पूरी जानकारी मिले और अगर बैंक कोई जानकारी छुपाए, तो आप अदालत की शरण ले सकते हैं।
