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हिंदी लेख: सेक्शन 18 RERA अधिनियम 2016 – होमबायर्स के लिए वरदान और चालाक बिल्डर्स के लिए सबक

प्रस्तावना

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, यानी RERA, 2016 में लागू हुआ, जिससे भारतीय रियल एस्टेट सेक्टर में पारदर्शिता और ईमानदारी आई। विशेषकर सेक्शन 18, होमबायर्स के लिए वरदान साबित हुआ है क्योंकि यह उनके अधिकारों की रक्षा करता है और चालाक या समय पर निष्पादन न करने वाले बिल्डर्स पर दबाव बनाता है। इस लेख में हम विस्तार से जानेंगे कि RERA का सेक्शन 18 किन-किन रूपों में होमबायर्स के लिए लाभकारी है और किस प्रकार यह उपभोक्ताओं को कानूनी हथियार प्रदान करता है।

सेक्शन 18: क्या है यह प्रावधान?

RERA अधिनियम की धारा 18 बिल्डर्स को यह जिम्मेदारी देती है कि वह तय समय पर फ्लैट या प्रॉपर्टी का कब्जा दें। यदि वे ऐसा नहीं कर पाते, तो होमबायर्स को निम्नलिखित अधिकार मिलते हैं:

• पूरा धनवापसी (Refund) का अधिकार: समय पर कब्जा न मिलने पर बायर चाहे तो समझौता समाप्त कर सकता है और उनसे ली गई पूरी रकम ब्याज सहित वापस मांग सकता है।

• मुआवजा और ब्याज: अगर बायर समझौता खत्म नहीं करना चाहता, तो हर महीने के डिले के लिए उसे बिल्डर से ब्याज के रूप में मुआवजा पाने का अधिकार है।

• गुणवत्ता/नक्शे की अनदेखी पर कार्यवाही: फ्लैट की गुणवत्ता, सुविधाएं या निर्माण जैसा अपवाद दिए गए वादे के अनुसार नहीं हैं तो सेक्शन 18 में बायर बिल्डर से इसकी मरम्मत या क्षतिपूर्ति की मांग कर सकता है।

सेक्शन 18: होमबायर्स के सपनों का प्रहरी

समय पर कब्जा दिलाने की बाध्यता

पहले, बिल्डर्स अक्सर फ्लैट्स का कब्जा समय पर नहीं देते थे। होमबायर्स बैंक से लोन लेकर ईएमआई भरते रहते और किराए पर भी रहना पड़ता था। सेक्शन 18 के लागू होते ही, अब अगर बिल्डर समय पर कब्जा नहीं देता, तो वह ईएमआई, किराए या नुकसान की भरपाई करने के लिए जवाबदेह होता है।

धनवापसी के अधिकार और ब्याज

बिल्डर प्रोजेक्ट पूरा करने में असफल रहता है, तो बायर संपूर्ण राशि (जिसमें एडवांस, इंस्टॉलमेंट्स, टैक्स, चार्जेज आदि शामिल हैं) ब्याज सहित वापस पा सकता है। RERA अथॉरिटी द्वारा निर्धारित दर पर ब्याज तय होता है—आमतौर पर यह SBI की उच्चतम MCLR दर + 2% होती है।

कानूनी कार्रवाई की सुगमता

अब बायर को सिर्फ उपभोक्ता फोरम का सहारा नहीं लेना पड़ता, बल्कि RERA अथॉरिटी में ऑनलाइन शिकायत दर्ज कर तुरंत सुनवाई पाना संभव है। इससे बायर फायदेमंद और प्रभावी नतीजों तक जल्दी पहुंच पाता है।

चालाक बिल्डर्स के लिए सख्त संदेश

पारदर्शिता, वचनबद्धता, और दंड

सेक्शन 18 के बाद, बॉयोर्स के पैरवी और बिल्डर्स की चालाकी पर विराम लगा है। बिल्डर्स छोटे-मोटे बहाने (जैसे- मंज़ूरी में देरी, प्राकृतिक आपदा, आदि) देकर कब्जा टाल नहीं सकते। कई मामलों में RERA ने बिल्डर्स की सफाई खारिज की और बायर्स को मुआवजा/धनवापसी दिलाई।

मजबूत दंड और कानूनी शिकंजा

यदि बिल्डर RERA अथॉरिटी के आदेश का पालन नहीं करता, तो तीन वर्ष की जेल और भारी-भरकम जुर्माना भी लग सकता है। यह बिल्डर्स को सेक्शन 18 के अनुपालन के लिए बाध्य करता है।

केस स्टडीज़ और वास्तविक उदाहरण

केस 1: 9 साल की देरी, 65 लाख का मुआवजा – गुरुग्राम, हरियाणा

एक बायर ने 2013 में फ्लैट लिया, डिलीवरी 2015 तक होनी थी। 9 साल देरी हुई, बिल्डर ने अलग-अलग बहाने बनाए (कोविड, एन्वायरनमेंटल इश्यू, आदि)। हरियाणा RERA ने आदेश दिया कि बिल्डर 62 लाख की राशि समेत 65 लाख ब्याज दे—यह बायर ने प्रोजेक्ट छोड़े बिना सिर्फ डिले के लिए मुआवजा पाया।

केस 2: पैसा वापसी और होमलोन फोरक्लोजर – कर्नाटक

कर्नाटक RERA ने एक केस में बिल्डर को 2.56 करोड़ रुपए बायर को लौटाने के साथ-साथ, बैंक से चल रहे होमलोन अकाउंट को भी फोरक्लोज़ करने का आदेश दिया—क्योंकि 7 साल की देरी बिना वैध कारण के थी। कोर्ट ने बिल्डर की किसी सफाई को स्वीकार नहीं किया।

केस 3: चार साल देरी, 12 लाख मुआवजा – गुरुग्राम*

एक केस में, 90% भुगतान कर चुके बायर को 4 साल के प्रोजेक्ट डिले पर सेक्शन 18 के तहत ₹12 लाख रुपये का मुआवजा दिलवाया गया।

केस 4: उपभोक्ता फोरम के साथ समांतर कार्यवाही

Experion Developers Pvt. Ltd. बनाम Sushma Ashok Shiroor केस में सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि सेक्शन 18 बायर को यथासंभव अन्य कानूनों के तहत भी राहत मांगने की छूट देता है। यानी RERA के अलावा, उपभोक्ता संरक्षण कानून के तहत भी आप केस कर सकते हैं।

होमबायर्स क्या करें – Step by Step प्रक्रिया

1. डॉक्युमेंटेशन मजबूत रखें: सारे डील पेपर, एग्रीमेंट, पेमेंट रसीदें, बिल्डर के वादों की प्रति, टावर/फ्लैट डिलीवरी शेड्यूल संभालकर रखें।

2. बिल्डर को लिखित नोटिस दें: कोई डिले या वादाखिलाफी दिखे तो लिखित नोटिस दें और जवाब माँगें।

3. RERA में शिकायत दर्ज करें: बिल्डर न माने, तो RERA अथॉरिटी (जैसे UP-RERA, Maha RERA, आदि) में ऑनलाइन केस फाइल करें।

4. सुनवाई और राहत पाएँ: RERA अथॉरिटी प्रकरण की सुनवाई करेगी और केस मजबूत हुआ तो बिल्डर को मुआवजा व धनवापसी/ब्याज देने का आदेश देगी।

5. आदेश न माने तो कड़ा एक्शन: यदि बिल्डर RERA के आर्डर को नहीं मानता तो जुर्माना व जेल में सजा तक हो सकती है।

सेक्शन 18 के फायदे – हर बायर के लिए

• उपभोक्ता मार्चिनिंग का अधिकार और त्वरित न्याय

• बिल्डर्स पर फाइनेंशियल व क्रिमिनल दबाव

• प्रोजेक्ट्स में पारदर्शिता और ट्रैकिंग

• सरलीकृत कानूनी कार्यवाही, त्वरित सुनवाई

• प्रताड़ित उपभोक्ताओं का मानसिक व आर्थिक संतुलन बचना

निष्कर्ष: सेक्शन 18 से मजबूत हुआ उपभोक्ता

RERA के आने के बाद, खासतौर से सेक्शन 18 ने बायर्स को मजबूती दी है। अब बायर्स के पास कानूनी हथियार हैं जिससे बिल्डर्स ज़िम्मेदार और निष्पक्ष व्यवहार करने को मजबूर हैं। RERA ने न केवल ग्राहकों की रक्षा की है, बल्कि रियल एस्टेट उद्योग को पारदर्शिता और विश्वसनीयता की ओर अग्रसर किया है। अब बिना डरे बिल्डर्स के खिलाफ आवाज़ उठा सकते हैं, अपने अधिकार पा सकते हैं – यही असली शक्ति है सेक्शन 18 की।

English Article: Power, Protection & Justice for Homebuyers Under Section 18 of the RERA Act, 2016 (Approx. 3000 words)

Introduction

The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA) is a landmark piece of legislation that has rewritten the rules of the real estate industry in India. Of all its provisions, Section 18 stands out as the primary protector and enforcer of homebuyer rights. This article provides an in-depth analysis of how Section 18 empowers individual and group homebuyers, the practical legal benefits it offers against unscrupulous builders, real-world case examples, and a step-by-step guide to ensuring justice and compensation.

What is Section 18 of the RERA Act?

Section 18 is the cornerstone of homebuyer protection in India. It mandates:

• Refund of the Full Amount Paid: If a builder fails to deliver possession of the property as promised, the buyer can withdraw from the project and demand a refund of the entire amount paid, along with interest.

• Compensation for Delayed Possession: If the buyer chooses not to withdraw, the builder must pay monthly interest for the entire delayed period until delivery of possession.

• Obligations for Quality and Commitments: If the property is not as per agreed specifications, quality, or promised amenities, buyers can claim compensation or have it rectified.

How Does Section 18 Make Homebuyers Powerful?

1. Legal Accountability for Builders

Before RERA, builders could delay delivery for years, citing arbitrary reasons—buyers had little recourse. Section 18 imposes statutory liability: if possession is delayed, the builder is legally obligated to pay interest/compensation for every month of delay, or refund the entire paid amount.

2. Clear Penalty Framework

Builders cannot cite poor excuses (e.g., delays in approvals, market slowdown, resource shortages). If delay is not covered under force majeure, Section 18 overrides such excuses—the Authority orders compensation and can impose stiff penalties.

3. Fast, Transparent Justice

Homebuyers need not limit themselves to long-drawn consumer forums. RERA provides a state-level fast-track complaint mechanism with online filing and time-bound hearings, focused exclusively on real estate grievances.

4. Record of Builder Promises

Builders are required to make regular, truthful project updates and cannot alter project plans or amenities without consent from two-thirds of buyers. Section 18 ensures any deviation can be challenged, holding builders to every commitment made in advertisements and agreements.

5. Parity With Other Legal Remedies

Section 18 specifically states that its remedies are “without prejudice” to other available remedies—buyers may approach consumer forums and courts in parallel, further strengthening their position.

Groundbreaking Case Studies

Case Study 1: 9-Year Delay, Rs 65 Lakh Compensation in Gurgaon

A buyer paid Rs 62 lakh in 2013 for a home promised by 2015. There was a 9-year delay; the builder blamed COVID-19 and other events. Haryana RERA rejected these justifications and ordered the builder to pay over Rs 65 lakh in interest for the delay, even though the buyer chose not to cancel the booking—showcasing the power of Section 18.

Case Study 2: Rs 2.56 Crore Refund, Foreclosure of Home Loan in Karnataka

A Karnataka builder delayed flat delivery by 7 years. The homebuyer filed a complaint; RERA ordered the builder to refund Rs 2.56 crore with interest and to foreclose the homebuyer’s entire bank loan. The builder’s excuses were found baseless.

Case Study 3: 4-Year Delay, Rs 12 Lakh Compensation in Gurugram

In a notable case, a homebuyer who had paid 90% of the property amount faced a 4-year delay in possession. A RERA complaint yielded a RERA order for Rs 12 lakh as compensation for mental and financial distress.

Case Study 4: Parallel Remedies Upheld by Supreme Court

The Supreme Court, in Experion Developers Pvt. Ltd. vs. Sushma Ashok Shiroor, clarified that buyers can seek relief under both RERA and the Consumer Protection Act. Section 18 explicitly permits pursuing multiple legal remedies for justice.

How Do Homebuyers Leverage Section 18?

A Step-by-Step Process

1. Maintain Strong Documentation: Save your sale agreement, all receipts, emails, written communications, builder advertisements, and project brochures.

2. Issue a Written Notice: If the project is delayed or builder defaults, send a legal notice to the builder specifying your demand for compensation or refund.

3. File a RERA Complaint: If the builder ignores or rejects your notice, file a structured complaint with your respective RERA Authority (e.g., UP-RERA, MahaRERA), either online or in person.

4. Participate in Hearings: Attend the hearings, produce all documentary evidence, and demand enforcement of Section 18—a swift process compared to civil courts.

5. Enforce the RERA Order: If the builder ignores the RERA Authority’s directions, the Authority can impose penalties, seize assets, or even initiate jail time for non-compliance, ensuring strong enforcement.

Advantages Over Old System

• No Need to Wait for Years: RERA mandates strict timelines for hearing and disposal.

• Interest Calculated from Default Month: Compensation is calculated from the first month of breach—not from the date of complaint.

• Easy Online Access: Most authorities have user-friendly portals, allowing buyers to track case status.

Psychological and Social Power

Section 18 acts as a deterrent to unscrupulous builders—repeat defaulters develop a bad reputation, limiting their ability to sell units in new projects, and forcing the industry toward accountability.

Challenges and Practical Realities

While RERA and Section 18 have brought remarkable changes:

• Some Builders Still Try to Stall: Delayed tactics, frivolous appeals, and non-compliance exist, but courts regularly side with buyers when justified.

• Awareness Still Growing: Not every buyer is fully aware of their rights—knowledge and community forums go a long way in collective action.

• Variation Across States: Each state’s RERA Authority can interpret timelines and penalties independently, which sometimes creates uneven enforcement but the broader trend is highly positive.

Psychological & Financial Relief for Buyers

Section 18 directly cushions buyers from endless EMI payments, rent, or capital loss. Compensation for mental harassment, financial inconvenience, and the security of getting one’s hard-earned money back have created a strong sense of justice and psychological relief among buyers.

Conclusion: A New Era of Fairness

Section 18 of the RERA Act has fundamentally shifted the balance of power toward homebuyers, creating a new legal landscape where builders are held to their commitments like never before. No longer can cunning builders use excuses to delay or cheat buyers—Section 18 provides a real, enforceable remedy to seek justice, compensation, or refunds in all states of India.

Whether you are an individual buyer or a group of allottees, knowledge of Section 18 is your shield. With full documentation, prompt action, and collective unity, you can ensure your dreams of homeownership are protected and realized—not just promised.

Remember:
Justice in real estate is no longer a distant dream for Indian citizens. Section 18 of the RERA Act is both your legal sword and your protective shield—don’t hesitate to wield it.