बढ़ती कीमतों और घटते घर: जानिए कैसे लग्जरी लाइफस्टाइल के चक्कर में बढ़ रहा है लोडिंग फैक्टर

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भारत के बड़े शहरों में घर खरीदना अब पहले जितना आसान नहीं रहा। एक तरफ घरों की कीमतें लगातार आसमान छू रही हैं, वहीं दूसरी ओर घरों का असली आकार यानी कार्पेट एरिया लगातार घटता जा रहा है। इसकी सबसे बड़ी वजह है—बढ़ता हुआ लोडिंग फैक्टर। आजकल लोग लग्जरी सुविधाओं के लिए तो ज्यादा पैसे चुकाने को तैयार हैं, लेकिन बदले में उन्हें असल में रहने के लिए कम जगह मिल रही है। आइए विस्तार से समझते हैं कि लोडिंग फैक्टर क्या है, कैसे यह आपकी जेब और सपनों के घर दोनों पर असर डालता है, और घर खरीदने से पहले किन बातों का ध्यान रखना चाहिए1।

लोडिंग फैक्टर क्या है?

लोडिंग फैक्टर रियल एस्टेट में वह प्रतिशत है, जो आपके घर के सुपर बिल्ट-अप एरिया और कार्पेट एरिया के बीच का अंतर दर्शाता है।

• कार्पेट एरिया: वह असली जगह, जहां आप रहते हैं—कमरे, किचन, बाथरूम आदि।

• सुपर बिल्ट-अप एरिया: इसमें कार्पेट एरिया के अलावा कॉमन एरिया (लॉबी, सीढ़ियां, क्लब हाउस, गार्डन, पार्किंग आदि) भी शामिल होते हैं।

लोडिंग फैक्टर = (सुपर बिल्ट-अप एरिया - कार्पेट एरिया) / कार्पेट एरिया × 100

उदाहरण के लिए, अगर किसी फ्लैट का सुपर बिल्ट-अप एरिया 1000 वर्गफुट है और कार्पेट एरिया 750 वर्गफुट है, तो लोडिंग फैक्टर होगा:

(1000−750)750×100=33.3%750(1000−750)×100=33.3%

क्यों बढ़ रहा है लोडिंग फैक्टर?

1. लग्जरी सुविधाओं की होड़

आजकल होमबायर्स सिर्फ घर नहीं, बल्कि एक लग्जरी लाइफस्टाइल चाहते हैं—जैसे कि कैफे वाले लाउंज, मॉडर्न जिम, रूफटॉप डेक, मल्टीपर्पज हॉल, स्विमिंग पूल, क्लब हाउस, गार्डन आदि। डेवलपर्स इन सुविधाओं को जोड़ने के लिए कॉमन एरिया बढ़ा देते हैं, जिसका खर्च लोडिंग के रूप में आपसे वसूला जाता है1।

2. बड़े प्रोजेक्ट्स में ज्यादा लोडिंग

जितना बड़ा प्रोजेक्ट, उतना ही ज्यादा कॉमन एरिया और उतनी ही ज्यादा लोडिंग। बड़े प्रोजेक्ट्स में पार्किंग, गार्डन, क्लब हाउस जैसी सुविधाएं ज्यादा होती हैं, जिससे लोडिंग बढ़ जाती है।

3. रेगुलेटरी और सेफ्टी जरूरतें

फायर एस्केप, यूटिलिटी जोन, बड़े लिफ्ट, चौड़ी सीढ़ियां—ये सब भी कॉमन एरिया बढ़ाते हैं और लोडिंग को ऊपर ले जाते हैं।

बाजार में लोडिंग फैक्टर का ट्रेंड

एक रिपोर्ट के मुताबिक, भारत के टॉप 7 शहरों में अपार्टमेंट्स का औसत लोडिंग फैक्टर 2019 में 31% था, जो 2025 की शुरुआत में 40% तक पहुंच गया है। यानी अब आप जिस एरिया के लिए पैसे दे रहे हैं, उसका 40% हिस्सा सिर्फ कॉमन एरिया और सुविधाओं के नाम पर है, जबकि असली घर सिर्फ 60% है। पहले यह आंकड़ा 25-30% के बीच रहता था।

मुंबई मेट्रोपॉलिटन रीजन (MMR) में सबसे ज्यादा लोडिंग है, जबकि बेंगलुरु में इसमें सबसे तेज़ बढ़ोतरी देखी गई है।

बढ़ते लोडिंग फैक्टर का असर

1. असली रहने की जगह घट रही है

आप जितना बड़ा घर समझकर खरीदते हैं, असल में उससे कहीं छोटा मिलता है। उदाहरण के लिए, 1200 वर्गफुट का फ्लैट लिया, लेकिन कार्पेट एरिया सिर्फ 720 वर्गफुट निकला—बाकी सब कॉमन एरिया में चला गया।

2. कीमतें ज्यादा, घर छोटे

घर खरीदते समय कीमत सुपर बिल्ट-अप एरिया के हिसाब से तय होती है, लेकिन असली फायदा आपको सिर्फ कार्पेट एरिया से मिलता है। यानी आप ज्यादा पैसे देकर कम जगह पा रहे हैं।

3. रीसेल वैल्यू पर असर

अगर आपके घर का लोडिंग फैक्टर ज्यादा है, तो रीसेल के समय दिक्कत हो सकती है। कई बार खरीदार ज्यादा कार्पेट एरिया वाले घर को प्राथमिकता देते हैं, जिससे आपके घर की डिमांड कम हो सकती है।

4. प्रीमियम प्रोजेक्ट्स में लोडिंग ज्यादा

ज्यादा सुविधाओं वाले प्रोजेक्ट्स में लोडिंग फैक्टर भी ज्यादा होता है। अगर आप सिर्फ सुविधाओं के लिए प्रीमियम देने को तैयार हैं, तो ठीक है, लेकिन अगर आपको ज्यादा रहने की जगह चाहिए, तो ऐसे प्रोजेक्ट्स आपके लिए नहीं हैं।

बढ़ती कीमतों की असली वजह

1. सुविधाओं की चाहत

आज के खरीदार सिर्फ एक घर नहीं, बल्कि एक अनुभव खरीदना चाहते हैं—कम्युनिटी लिविंग, सिक्योरिटी, क्लब हाउस, फिटनेस सेंटर, गार्डन, कैफे आदि। इन सबकी कीमत लोडिंग के रूप में चुकानी पड़ती है।

2. डेवलपर्स का नया फॉर्मूला

डेवलपर्स जानते हैं कि ज्यादा सुविधाएं बेचकर वे ज्यादा प्रीमियम वसूल सकते हैं। इसलिए वे प्रोजेक्ट्स में ज्यादा से ज्यादा कॉमन एरिया और सुविधाएं जोड़ते हैं, जिससे लोडिंग बढ़ती जाती है।

3. शहरों में जगह की कमी

बड़े शहरों में जमीन महंगी और सीमित है। ऐसे में डेवलपर्स छोटे घर बनाकर ज्यादा यूनिट्स बेचते हैं, लेकिन सुविधाओं के नाम पर लोडिंग बढ़ा देते हैं।

खरीदने से पहले क्या जांचें?

1. लोडिंग फैक्टर की पूरी जानकारी लें

घर खरीदने से पहले डेवलपर से सुपर बिल्ट-अप, बिल्ट-अप और कार्पेट एरिया की डिटेल्स जरूर लें। लोडिंग फैक्टर कितना है, यह साफ-साफ पूछें।

2. असली जरूरत पहचानें

क्या आपको सच में स्विमिंग पूल, क्लब हाउस, गार्डन जैसी सुविधाएं चाहिए? अगर नहीं, तो कम सुविधाओं वाले प्रोजेक्ट्स चुनें, जहां लोडिंग फैक्टर कम हो।

3. कीमत की तुलना करें

सिर्फ सुपर बिल्ट-अप एरिया के हिसाब से कीमत न देखें। कार्पेट एरिया के हिसाब से प्रति वर्गफुट कीमत निकालें और दूसरे प्रोजेक्ट्स से तुलना करें।

4. रीसेल वैल्यू का ध्यान रखें

ज्यादा लोडिंग वाले घर की रीसेल वैल्यू कम हो सकती है। भविष्य में बेचने की सोच रहे हैं, तो ऐसे घर से बचें।

5. RERA रजिस्ट्रेशन और डॉक्युमेंट्स चेक करें

RERA वेबसाइट पर जाकर प्रोजेक्ट की डिटेल्स चेक करें। सभी डॉक्युमेंट्स और एरिया स्टेटमेंट को ध्यान से पढ़ें।

लोडिंग फैक्टर कैसे निकालें?

मान लीजिए, आपके फ्लैट का सुपर बिल्ट-अप एरिया 1200 वर्गफुट है और कार्पेट एरिया 800 वर्गफुट है:

लोडिंग फैक्टर=(1200−800)/800×100=50%लोडिंगफैक्टर

यानी आप 1200 वर्गफुट के लिए पैसे दे रहे हैं, लेकिन असली में सिर्फ 800 वर्गफुट इस्तेमाल कर सकते हैं।

क्या लोडिंग फैक्टर हमेशा बुरा है?

हर किसी के लिए लोडिंग फैक्टर बुरा नहीं होता।

• अगर आपको लग्जरी सुविधाएं, कम्युनिटी लिविंग और प्रीमियम लाइफस्टाइल चाहिए, तो ज्यादा लोडिंग वाले प्रोजेक्ट्स आपके लिए सही हो सकते हैं।

• लेकिन अगर आप ज्यादा कार्पेट एरिया और फंक्शनल लेआउट चाहते हैं, तो कम लोडिंग वाले प्रोजेक्ट्स चुनें।

बाजार में बदलाव: खरीदारों की सोच बदल रही है

कुछ साल पहले तक लोग सिर्फ घर खरीदते थे, अब वे लाइफस्टाइल खरीद रहे हैं। इसी वजह से डेवलपर्स ज्यादा सुविधाएं जोड़ रहे हैं और लोडिंग बढ़ा रहे हैं। लेकिन अब कई खरीदार जागरूक हो रहे हैं और कार्पेट एरिया को प्राथमिकता दे रहे हैं। वे समझ चुके हैं कि ज्यादा सुविधाओं के नाम पर असली रहने की जगह न गंवाएं।

निष्कर्ष: समझदारी से खरीदें, न कि दिखावे में

घर खरीदना जिंदगी का सबसे बड़ा निवेश होता है। सिर्फ दिखावे और सुविधाओं के नाम पर ज्यादा लोडिंग वाले घर में पैसे न फंसाएं।

• हमेशा कार्पेट एरिया, लोडिंग फैक्टर और असली जरूरत को प्राथमिकता दें।

• डेवलपर से हर डिटेल लिखित में लें और तुलना जरूर करें।

• अगर आपकी प्राथमिकता ज्यादा जगह है, तो कम लोडिंग वाले प्रोजेक्ट्स चुनें।

• अगर लग्जरी लाइफस्टाइल चाहिए, तो सुविधाओं के लिए प्रीमियम देने को तैयार रहें, लेकिन असली रहने की जगह का आंकलन जरूर करें।

अंतिम सलाह

खरीदने से पहले हर पहलू की गहराई से जांच करें। लोडिंग फैक्टर जितना ज्यादा, असली घर उतना छोटा।
अपने सपनों के घर के लिए समझदारी से फैसला लें—क्योंकि घर सिर्फ चार दीवारें नहीं, आपकी जिंदगी का सबसे बड़ा सपना है1।

Source:
1 The Economic Times Wealth, "Rising prices for shrinking houses: How lavish lifestyle comes at the cost of higher loading factor; check this before you buy"